01Custos da arrematação
Valor do lance
1ª ou 2ª praça
Sempre
Conforme a modalidade. Confira o edital do imóvel.Comissão do leiloeiro
em regra 5% do lance
Depende do caso
Conforme o edital, nas modalidades de leilão e licitação aberta. Não existe na venda direta nem na venda online.ITBI
2% a 3% do valor
Sempre
Imposto municipal pago pelo comprador. Veja o guia de ITBI em imóveis de leilão.Escritura e registro
~1% do valor
Sempre
Os emolumentos de cartório variam por estado e pelo valor da transação. Como estimativa de planejamento, usamos cerca de 1% do valor; o valor exato sai da tabela de emolumentos do seu estado e pode ser maior ou menor.
02Custos que dependem do edital e do imóvel
Débitos de condomínio e IPTU
varia
Depende do caso
São dívidas que acompanham o imóvel. O edital informa a posição da Caixa, mas não vincula o município nem o condomínio. Veja o alerta abaixo.Desocupação
honorários + meses de espera
Depende do caso
Imóvel ocupado pode exigir ação judicial ou notificação. Confira se o anúncio indica ocupação.Matrícula e ônus
varia
Depende do caso
A certidão mostra penhoras, hipotecas e outros registros. A alienação fiduciária do contrato original costuma aparecer com a averbação de consolidação da propriedade em nome da Caixa, pré-requisito do leilão extrajudicial (Lei 9.514/97, art. 27); penhoras, ações judiciais e ônus de terceiros podem permanecer e exigir regularização, o que custa dinheiro e tempo. Confirme na certidão.Assessoria jurídica
opcional
Opcional
Comum em imóveis com histórico complexo.
03Custos do período até vender
Reforma
R$ 100 a R$ 1.100/m²
Depende do caso
Depende do estado e do padrão pretendido. A calculadora estima a intervenção mínima para tornar o imóvel vendável por ano de construção, de R$ 100/m² (a partir de 2018) a R$ 1.100/m² (antes de 1970), com acréscimo de 30% para casas. Reforma de padrão mais alto custa mais. Referência do FlipCheck em 2026, sujeita à variação do INCC.Carregamento
por mês, até vender
Sempre
Condomínio, IPTU, contas de consumo e, se houver, juros de financiamento.
04Custos na revenda
Corretagem
5% a 6% do preço
Depende do caso
Costuma ficar em torno de 5% a 6% do preço de venda, negociável. A calculadora usa 6% como padrão.Imposto de renda sobre o ganho
15% do ganho
Depende do caso
A venda com lucro gera imposto de renda sobre o ganho de capital para pessoa física: 15% sobre o ganho (faixas maiores só acima de R$ 5 milhões). Custos de aquisição, reforma e corretagem comprovados reduzem o ganho; condomínio e IPTU do período, não. Há isenção para a venda do único imóvel por até R$ 440 mil (valor de venda), com condições (por exemplo, não ter alienado outro imóvel nos 5 anos anteriores), que raramente vale para quem compra e vende com frequência. Confirme com um contador.
05Exemplo de ordem de grandeza
Lance de R$ 200.000 · custos só da compra
- Lance
- R$ 200.000
- Comissão do leiloeiro (5%)
- + R$ 10.000
- ITBI (3%)
- + R$ 6.000
- Escritura e registro (1%)
- + R$ 2.000
- Custos além do lance
- R$ 18.000
Antes de dívidas, reforma e carregamento. Na revenda, entram ainda a corretagem (6% sobre R$ 300.000 são R$ 18.000) e o imposto de renda (15% sobre um ganho de R$ 30.000 são R$ 4.500). Exemplo ilustrativo; valores reais variam por imóvel e município.
Por isso o desconto sobre a avaliação não diz, sozinho, se o negócio compensa.
06Perguntas frequentes
Quais custos o arrematante paga além do lance?
Comissão do leiloeiro (em regra 5%, conforme o edital, nas modalidades de leilão e licitação aberta), ITBI, escritura e registro em cartório, eventuais dívidas de condomínio e IPTU que acompanham o imóvel, desocupação quando o imóvel está ocupado, reforma, o custo de manter o imóvel até a venda e, na revenda, corretagem e imposto de renda sobre o ganho.
Toda compra da Caixa tem comissão de leiloeiro?
Não. A comissão, em regra de 5%, vale para as modalidades conduzidas por leiloeiro (leilão e licitação aberta). Na venda direta e na venda online não há leiloeiro, e as condições estão no edital de cada imóvel.
Quem paga as dívidas de condomínio e IPTU de um imóvel da Caixa?
O edital informa a posição da Caixa, mas IPTU e condomínio são dívidas que acompanham o imóvel (propter rem), e o edital não vincula o município nem o condomínio. A proteção que a lei dá ao arrematante em hasta pública judicial (art. 130 do CTN, para tributos) não se aplica automaticamente ao leilão extrajudicial da Caixa (Lei 9.514/97), e o STJ ainda não fixou tese específica para esse caso. Perante o município e o condomínio, a dívida acompanha o imóvel; o edital define, no máximo, a relação entre a Caixa e o comprador. Leia o item de responsabilidade por débitos e, havendo dívida relevante, consulte um advogado antes de dar o lance.
A Caixa paga ITBI, escritura e registro?
Somente em campanhas específicas, como a "Comprou, Registrou", e apenas para compra exclusivamente à vista com recursos próprios (sem FGTS e sem financiamento). Cada campanha tem prazo, cota de unidades e abrangência definidos em regulamento, e vale só para os imóveis participantes. Confira no portal da Caixa se há campanha ativa e se o imóvel está incluído; no FlipCheck, a página do imóvel sinaliza quando ele participa de uma campanha cadastrada. Fora disso, esses custos são do comprador.