01Como o ITBI funciona na arrematação
- É municipal: cada prefeitura define a alíquota e administra a cobrança; a base de cálculo segue o CTN.
- É pago pelo comprador, antes da escritura e do registro em seu nome.
- Vale tanto para leilão quanto para venda direta e venda online da Caixa.
- Na calculadora do FlipCheck, o ITBI entra em dinheiro (nunca é financiado).
02Alíquotas em grandes cidades
| Município | Alíquota | Num lance de R$ 200.000 |
|---|---|---|
| São PauloSP | 3% | R$ 6.000 |
| Rio de JaneiroRJ | 3% | R$ 6.000 |
| Belo HorizonteMG | 3% | R$ 6.000 |
| Porto AlegreRS | 3% | R$ 6.000 |
| CuritibaPR | 2,7% | R$ 5.400 |
03Exemplo
Lance de R$ 200.000 · ITBI por alíquota
- ITBI a 3% (SP, RJ, BH, Porto Alegre)
- R$ 6.000
- ITBI a 2,7% (Curitiba)
- R$ 5.400
Exemplo ilustrativo sobre o valor do lance; se a prefeitura emitir a guia sobre um valor maior, o imposto sobe na mesma proporção. Confira a base adotada pela sua prefeitura.
04Perguntas frequentes
Quem paga o ITBI em imóvel de leilão da Caixa?
O comprador (arrematante). O imposto é municipal e precisa ser pago para lavrar a escritura e registrar o imóvel em seu nome.
Qual é a alíquota do ITBI?
Cada município define a sua, em geral entre 2% e 3% (Fortaleza chega a 4%, com desconto no pagamento antecipado). Algumas cidades têm alíquotas menores para imóveis financiados pelo SFH ou para imóvel popular.
O ITBI incide sobre o valor do lance ou sobre a avaliação?
O município define a alíquota e administra o imposto, mas a base de cálculo vem do CTN. Em 2022, o STJ (Tema 1.113) fixou que ela é o valor de mercado do imóvel e que o valor da transação declarado tem presunção relativa de refleti-lo, afastável pelo fisco em procedimento administrativo (art. 148 do CTN), sem que a prefeitura possa impor de antemão um valor venal de referência como piso. Em 2026, a Lei Complementar 227 alterou regras do CTN sobre a base do ITBI, e há debate jurídico sobre como ela se aplica frente ao Tema 1.113, com posições de que municípios poderiam adotar valores de referência. Por isso, em compras com desconto elevado, a guia emitida pode vir acima do lance, e a redução, quando cabível, depende de requerimento. Confirme a prática da sua prefeitura e, havendo diferença relevante, consulte um advogado tributarista.
A Caixa já paga o ITBI em algum caso?
Somente em campanhas específicas, como a "Comprou, Registrou", e apenas para compra exclusivamente à vista com recursos próprios (sem FGTS e sem financiamento). Cada campanha tem prazo, cota de unidades e abrangência definidos em regulamento, e vale só para os imóveis participantes. Confira no portal da Caixa se há campanha ativa e se o imóvel está incluído; no FlipCheck, a página do imóvel sinaliza quando ele participa de uma campanha cadastrada.