20 Leilões da Caixa em São Paulo/SP — ROI até 99% · FlipCheck
FlipCheck analisou 543 imóveis no leilão da Caixa em São Paulo/SP e selecionou 20 com melhor viabilidade de flipping. ROI estimado de até 99% — 1163% do CDI ao ano. Simule cada oportunidade na calculadora.
543
analisados
20
selecionados
99,58%
top ROI
ROI estimado com reforma mínima (R$ 500/m²), venda a 90% da avaliação CEF e premissas padronizadas. Não constitui recomendação de investimento. Disponibilidade sujeita a alteração — confirme no portal da Caixa antes de dar o lance.
#1★ Top PickApartamento
#1★ Top PickApartamentoFinanciamento
Edificio Grotta Azzurra
Jardim Londrina, São Paulo
AVENIDA DOUTOR GUILHERME DUMONT VILARES, N. 601, Apto 122,
Apartamento de alto padrão no Jardim Londrina (Zona Oeste), com 155m², 4 quartos e 3 vagas — perfil raro no portfólio da Caixa. Desconto real de 45,8% sobre avaliação de R$ 825 mil resulta em ROI estimado de 67,5% sobre o capital próprio. Com financiamento habilitado, o investidor mobiliza R$ 74 mil de entrada para um ativo que vale quase R$ 1 milhão.
Atenção
Capital total elevado: entrada + reforma de R$ 77,7 mil + custos ultrapassa R$ 150 mil. Verificar dívidas de condomínio e estado das instalações hidráulicas/elétricas. Modalidade Venda Online — confirmar prazo de encerramento antes de avançar.
Apartamento de 170m² com 3 quartos no coração da Consolação — um dos bairros de maior demanda de SP. Desconto de 36,3% sobre avaliação de R$ 1,27 milhão. Com financiamento, o desembolso cai para R$ 135 mil, viabilizando um imóvel de ticket premium com boa liquidez para revenda.
Atenção
Apenas 1 vaga de garagem para 170m² pode comprimir o preço de revenda. Verificar taxa de condomínio e estado das instalações — edifícios antigos na Consolação costumam ter obras de manutenção pendentes. Capital de reforma (R$ 85 mil) é significativo; calcular o prazo de execução com margem.
O maior ROI da curadoria: 99,6% sobre o capital próprio. Desconto real de 48% sobre avaliação de R$ 258 mil e entrada de apenas R$ 6,7 mil com financiamento. O Res das Palmeiras no Jaraguá tem boa absorção no segmento popular, e o ticket acessível de R$ 134 mil facilita a saída.
Atenção
Área de 38,72m² está no limite inferior — imóveis com menos de 40m² têm demanda mais restrita e podem ter dificuldade de financiamento pelo comprador final. Sem vaga de garagem. Confirmar ausência de ocupação e estado de conservação antes de arrematar.
Apartamento de 210m² com 3 vagas no Morumbi — região de altíssima demanda e comprador de renda elevada. Desconto de 36,3% sobre avaliação de R$ 2,25 milhões com ROI estimado de 48,6%. Para o investidor com capital para tocar a operação, a liquidez da Zona Sul premium justifica o ticket.
Atenção
Campo de quartos não preenchido no CSV — verificar obrigatoriamente no edital (imóvel de 210m² com 3 vagas certamente tem 3-4 dormitórios). Capital muito elevado: R$ 1,43M de arrematação + R$ 105 mil de reforma + custos. Confirmar que não está ocupado.
Apartamento espaçoso de 133m² com 3 quartos na Vila Formosa, bairro consolidado da Zona Leste. Desconto de 36,3% sobre avaliação de R$ 1,25 milhão com ROI de 42,9% e financiamento habilitado. Perfil família grande — alta demanda na região.
Atenção
Sem vaga de garagem em apartamento de 133m² é atípico e pode impactar o valor de revenda em SP. Verificar histórico de IPTU e taxa de condomínio. O desembolso total (entrada + reforma de R$ 66,7 mil + custos) supera R$ 200 mil — planejar fluxo de caixa com margem.
Ticket mais acessível da curadoria de SP: R$ 111 mil com desconto de 49,5%. ROI de 32,4% para o investidor que busca imóvel compacto para locação ou revenda no mercado popular. Quase metade do valor de avaliação.
Atenção
Sem financiamento — compra obrigatoriamente à vista. Sem vaga de garagem. Área de 38m² no limite inferior de liquidez; estratégia de saída mais segura é locação em vez de flip. Verificar infraestrutura do Jardim Soares e vizinhança imediata.
Condomínio Edifício Villa Réggio na Vila Andrade — Zona Sul premium de SP, com 205m², 3 quartos e 4 vagas. Desconto de 42% sobre avaliação de R$ 1,3 milhão. Localização de máxima liquidez para o perfil de comprador executivo que busca área grande com múltiplas garagens.
Atenção
Sem financiamento — R$ 752 mil à vista. ROI de 20,4% é o mais conservador da curadoria; margem mais apertada. Capital necessário ultrapassa R$ 850 mil somada a reforma de R$ 102 mil. Avaliar cuidadosamente o prazo de revenda neste ticket de alto padrão.
Apartamento bem proporcionado: 81m², 3 quartos e 2 vagas no Jardim Aeroporto. Desconto de 36,3% sobre avaliação de R$ 793 mil com ROI de 44,8% e financiamento habilitado. Desembolso de R$ 84 mil para imóvel de 3 quartos com garagem dupla — perfil família com excelente liquidez de revenda.
Atenção
Modalidade Licitação Aberta — processo diferente do leilão convencional; verificar prazo e regras específicas do edital antes de participar. Confirmar estado de conservação e eventuais pendências condominiais.
Empreendimento Vila São José na Zona Leste, apartamento de 2 quartos a R$ 137 mil com desconto de 39,6% e ROI de 36,9%. Entrada de apenas R$ 6,8 mil com financiamento. Perfil ideal para investidor que quer operar no mercado popular com capital mínimo.
Atenção
Sem vaga de garagem limita o perfil de comprador final. Área de 40m² — verificar aceitação pelo banco credor do comprador final. Confirmar disponibilidade no portal (Venda Online) e ausência de ocupação.
Apartamento de 2 quartos a R$ 140 mil com desconto de 39,6% e ROI de 35,5% com financiamento. Capital mínimo inferior a R$ 24 mil — baixíssima barreira de entrada para um imóvel em SP capital. Empreendimento com boa liquidez no Jardim Paris.
Atenção
Sem vaga de garagem. Área de 42m² — compacto mas acima do limiar crítico de 40m². Verificar prazo do Venda Online antes de avançar. Confirmar estado de conservação.
Empreendimento Saint David em Parada XV de Novembro, desconto de 39,6% com ROI de 34,9% e ticket de R$ 135 mil. Entrada inferior a R$ 7 mil com financiamento. Bom custo-benefício para o mercado popular paulistano.
Atenção
Bairro periférico da Zona Norte — verificar demanda de revenda e infraestrutura do entorno. Sem vaga de garagem. Confirmar prazo do Venda Online e estado do imóvel antes de avançar.
Maior ROI entre os imóveis de R$ 140 mil: 46,4% com desconto de 39,6%. Capital mínimo de R$ 23,4 mil — a entrada mais eficiente da faixa de R$ 140 mil em SP. Res Versatti tem bom reconhecimento no Jardim Fanganiello.
Atenção
⚠ Área de 34,72m² abaixo do mínimo recomendado de 35m² — imóveis neste tamanho têm liquidez significativamente reduzida e dificuldade de financiamento pelo comprador final. Sem vaga. Estratégia de saída deve priorizar locação. Avaliar com cautela.
Ativo de altíssimo padrão: 374m² com 6 vagas no Jardim Vila Mariana, próximo ao Ibirapuera. Desconto de 36,3% sobre avaliação de R$ 3,5 milhões com ROI de 42,8%. Para o investidor de alto patrimônio, a localização premium garante liquidez no ticket executivo.
Atenção
Campo de quartos não preenchido — verificar obrigatoriamente no edital (imóvel de 374m² provavelmente tem 4+ dormitórios). Capital muito elevado: R$ 2,23M de arrematação + R$ 187 mil de reforma. Modalidade Licitação Aberta — verificar regras. Operação restrita a investidores de alto patrimônio.
Apartamento de 60m² com 1 vaga no Maxin Santana, próximo ao bairro Santana na Zona Norte. Desconto de 36,3% sobre avaliação de R$ 450 mil com ROI de 33,1% e financiamento habilitado. Tamanho adequado e localização bem servida de metrô e transporte.
Atenção
Campo de quartos não preenchido — confirmar no edital (provavelmente 2 quartos dado o tamanho de 60m²). Modalidade Licitação Aberta — verificar prazo e processo específico de participação antes de avançar.
FIT Casa Estação José Bonifácio — empreendimento com acesso próximo à estação de metrô, diferencial que sustenta a liquidez mesmo no formato compacto. ROI de 44,4% com ticket acessível de R$ 139 mil e capital mínimo de R$ 23 mil.
Atenção
Apenas 1 quarto limita o perfil de comprador final na revenda. Sem vaga de garagem. Área de 35,69m² — no limite mínimo recomendado. Verificar estado do imóvel e confirmar ausência de ocupação antes de arrematar.
ROI de 46,6% com desembolso de apenas R$ 24,8 mil de capital mínimo — boa alavancagem para o investidor com capital limitado. Desconto de 38,8% com financiamento habilitado no Jardim Pereira Leite.
Atenção
⚠ Área de 33,23m² abaixo do mínimo recomendado — muito difícil de financiar pelo comprador final e de revender. Apenas 1 quarto. Sem vaga. Risco elevado de liquidez na revenda. Considerar apenas para locação de longo prazo; não recomendado para flip clássico.
ROI de 55,8% em R$ 185 mil de arrematação — retorno acima da média para este ticket. Desconto de 38,8% na Vila Graciosa com financiamento habilitado e capital mínimo de R$ 31 mil.
Atenção
Campo de quartos não preenchido — confirmar no edital. ⚠ Área de 34,73m² abaixo de 35m² com liquidez limitada. Sem vaga de garagem. Verificar estado e ausência de ocupação antes de arrematar.
Apartamento na Vila Mazzei (Zona Norte) com desconto de 36,3% sobre avaliação de R$ 355 mil e ROI de 41,9%. Ticket de R$ 226 mil com financiamento habilitado e capital mínimo de R$ 37,8 mil — boa relação custo-benefício para o segmento médio paulistano.
Atenção
Campo de quartos não preenchido — confirmar no edital. Sem vaga de garagem. Área de 38,8m² compacta — verificar demanda de revenda no bairro e se o comprador final consegue financiamento neste tamanho.
Apartamento de 49,9m² com 2 quartos na Zona Leste em ticket acessível de R$ 139 mil. Área próxima de 50m² melhora a liquidez frente aos compactos de 40m². Desconto de 39,6% com ROI de 25,7% e financiamento habilitado.
Atenção
Guaianazes é região periférica da Zona Leste — verificar infraestrutura, qualidade do condomínio e histórico de demanda local. Sem vaga de garagem. ROI mais conservador desta curadoria; margem de segurança menor contra imprevistos na reforma.
Apartamento amplo de 115m² com desconto de 36,3% sobre avaliação de R$ 810 mil e ROI de 29,8%. Área generosa favorece a revenda para família que busca espaço — perfil com boa demanda em SP capital.
Atenção
Campo de quartos não preenchido — verificar obrigatoriamente no edital. Sem vaga de garagem em imóvel de 115m² é atípico e pode impactar o valor de revenda. Capital necessário: R$ 86 mil de desembolso mínimo + R$ 58 mil de reforma = quase R$ 145 mil antes de custos adicionais.
